✅ 성남 수정구 10.15 부동산 대책
조정대상지역! 실거주 의무 없고 LTV 50%
🎯 2025년 10월 15일부터 적용
LTV 50%, 실거주 의무 없음, 전매 제한 1년! 투기과열지구보다 규제 완화!
1. 10.15 대책으로 달라진 핵심 4가지
① 대출 규제 (LTV 70% → 50%)
• LTV: 70%
• 7억 주택 시 4.9억 대출
• 필요 자금: 2.1억
• LTV: 50%
• 7억 주택 시 3.5억 대출
• 필요 자금: 3.5억
조정대상지역은 LTV 50%가 적용됩니다. 투기과열지구(40%)보다 10%p 높아 대출 여력이 더 좋습니다. DTI(총부채상환비율) 50% 제한도 함께 적용됩니다.
✅ 수정구 장점:
성남 수정구는 분당구와 인접한 구도심으로 평균 시세가 6~7억입니다. LTV
50%가 적용되어 자기자금 3~4억 정도면 충분합니다. 분당구(투기과열)보다
훨씬 부담이 적습니다!
② 2주택 취득세 (1~3% → 8%)
• 취득세: 1~3%
• 7억 주택 시 약 210만원
• 취득세: 8%
• 7억 주택 시 5,600만원
수정구 7억 아파트를 2주택으로 구매할 경우 취득세 5,600만원을 내야 합니다. 3주택 이상은 12%로 증가합니다.
💡 분당구 vs 수정구: 분당구 12억 아파트는 2주택 취득세가 9,600만원이지만, 수정구 7억 아파트는 5,600만원으로 4,000만원 저렴합니다.
③ 실거주 의무 없음 (조정대상지역 장점!)
투기과열지구와 가장 큰 차이점입니다!
• 실거주 의무: 없음! (투기과열지구는 2년 필수)
• 전입신고: 의무 아님
• 거주 확인: 없음
• 자유로운 이사: 언제든지 가능
✅ 조정대상지역의 최대 장점:
• 청약 당첨 후에도 실거주 의무가 없습니다!
• 전세를 주고 다른 곳에 거주해도 됩니다!
• 서울 직장 때문에 서울에서 주중 거주해도 문제없습니다!
• 무작위 방문 조사도 없습니다!
→ 투기과열지구와 달리 자유롭게 거주지를 선택할 수 있습니다!
④ 청약 제한 완화 & 전매 제한 1년
• 청약 재당첨 제한: 당첨 지역이 조정대상이면 다른 조정대상지역 청약
가능
• 전매 제한: 소유권 이전 등기 후 1년 (투기과열 2~3년보다
짧음)
• 위반 시: 3년 이하 징역 또는 3천만원 이하 벌금
💡 수정구 청약: 실거주 의무가 없어 청약 당첨 후 전세를 주고 다른 곳에 거주할 수 있습니다. 전매 제한도 1년으로 투기과열(2~3년)보다 짧습니다.
요약:
1) LTV 50% (투기과열 40%보다 10%p 높음)
2) 2주택 취득세 8% (7억 기준 5,600만원)
3) 실거주 의무 없음! (투기과열은 2년 필수)
4) 전매 제한 1년 (투기과열은 2~3년)
2. 주택 수별 대출·세금 한눈에 보기
조정대상지역은 투기과열지구보다 규제가 완화됩니다.
| 구분 | 무주택/1주택 | 2주택 | 3주택 이상 |
|---|---|---|---|
| LTV | 50% | 30% | 30% |
| 취득세 | 1~3% | 8% | 12% |
| 실거주 의무 | 없음 | 없음 | 없음 |
| 청약 재당첨 | 타 조정대상 가능 | 타 조정대상 가능 | 타 조정대상 가능 |
| 전매 제한 | 1년 | 1년 | 1년 |
✅ 조정대상 vs 투기과열 비교:
• LTV: 조정대상 50% vs 투기과열 40%
• 실거주 의무: 조정대상 없음 vs 투기과열 2년
• 전매 제한: 조정대상 1년 vs 투기과열 2~3년
→ 조정대상지역이 훨씬 자유롭습니다!
💡 핵심 정리: 조정대상지역은 실거주 의무가 없어 청약 당첨 후 전세를 주고 다른 곳에 거주할 수 있습니다. 투기과열지구보다 자유도가 높습니다!
요약:
1) 1주택: LTV 50%, 실거주 의무 없음, 전매 제한 1년
2) 2주택: LTV 30%, 취득세 8%
3) 조정대상지역은 투기과열보다 자유로움
3. 실전 계산: 수정구 7억 아파트 구매
실제로 수정구 7억 아파트를 구매할 때 필요한 자금을 계산해봅시다.
Case 1: 무주택자 (실거주 or 투자) ✅
| 매매가 | 7억 원 |
| LTV 50% 대출 | 3.5억 원 |
| 필요 자금 | 3.5억 원 |
| 취득세 (1~3%) | 약 210만원 |
| 총 필요 금액 | 약 3.52억 원 |
| 실거주 의무 | 없음! |
✅ 장점: 자금 3.5억 + 실거주 의무 없음! 전세를 주고 다른 곳에 거주해도 되고, 1년 후 전매(매도)도 가능합니다. 분당구(자금 7.2억 필요)보다 훨씬 부담이 적습니다!
Case 2: 1주택자 (2주택 목적) ⚠️
| 매매가 | 7억 원 |
| LTV 30% 대출 | 2.1억 원 |
| 필요 자금 | 4.9억 원 |
| 취득세 (8%) | 5,600만원 |
| 총 필요 금액 | 약 5.46억 원 |
| 실거주 의무 | 없음 |
⚠️ 주의: 자금 5.5억 필요 + 취득세 5,600만원. 투기과열지구보다는 나으지만, 2주택 취득세 부담은 여전히 큽니다. 장기 보유 목적이 아니라면 신중하세요.
요약:
1) 무주택자는 약 3.5억 자금 + 실거주 의무 없음
2) 2주택자는 약 5.5억 필요 (취득세 5,600만원 포함)
3) 분당구보다 3~4억 저렴하고 실거주 의무도 없음
4. 수정구 vs 인접 지역 비교 & Q&A
인접 지역 비교
수정구는 분당구와 인접하지만 규제가 훨씬 완화됩니다.
| 지역 | 규제 등급 | 평균 시세 | LTV | 실거주 의무 |
|---|---|---|---|---|
| 성남 수정구 | 조정대상 | 6~7억 | 50% | 없음 |
| 성남 분당구 | 투기과열 | 10~13억 | 40% | 2년 |
| 성남 중원구 | 조정대상 | 6~7억 | 50% | 없음 |
| 광주시 | 조정대상 | 5~6억 | 50% | 없음 |
💡 수정구 장점:
• 분당구와 인접하지만 시세 3~4억 저렴
• 8호선 신흥역, 단대오거리역 접근 가능
• 수정구청, 성남시청 인근 직장인에게 적합
• 재개발 기대 지역 (신흥동, 태평동 등)
• 실거주 의무 없어 자유로운 거주 가능
⚠️ 수정구 단점:
• 분당구보다 인프라 부족
• 구도심으로 노후 주택 많음
• 분당구보다 학군이 약함
• 판교 테크노밸리까지 거리 있음
빠른 Q&A
Q. 수정구, 지금 사도 될까요?
A: 자금 3~4억 있고 실거주 의무가 부담스럽다면 추천합니다.
분당구보다 3~4억 저렴하고 실거주 의무도 없어 자유롭습니다. 재개발 기대감도
있어 중장기 투자로도 괜찮습니다.
Q. 수정구 vs 분당구, 어디가 나을까요?
A:
• 자금 3~4억 + 실거주 의무 부담: 수정구 추천
• 자금 7억 이상 + 2년 실거주 가능: 분당구
• 재개발 기대: 수정구
• 인프라 최고: 분당구
Q. 실거주 의무 없으면 전세 주고 다른 곳 살아도 되나요?
A: 네, 조정대상지역은 실거주 의무가 없어 청약 당첨 후 전세를 주고
다른 곳에 거주해도 됩니다. 투기과열지구와 다르게 무작위 방문 조사도
없습니다.
Q. 수정구 조정대상 해제될 가능성은?
A: 중장기적으로 가능성 있습니다. 수정구는 구도심으로 시세 상승이
크지 않고, 재개발이 진행되면서 공급이 늘어나면 해제 가능성이 있습니다.
Q. 수정구 청약 당첨되면 1년 후 바로 팔 수 있나요?
A: 네, 전매 제한은 1년입니다. 소유권 이전 등기 후 1년이 지나면
자유롭게 매도할 수 있습니다. 투기과열지구(2~3년)보다 훨씬 짧습니다.
Q. 수정구 재개발, 투자해도 될까요?
A: 신중하게 접근하세요. 신흥동, 태평동 등 재개발 기대 지역이
있지만, 재개발은 10년 이상 소요될 수 있습니다. 조합원 분담금도 고려해야
하고, 장기 투자 관점으로 접근하세요.
요약:
1) 수정구는 조정대상지역으로 규제 완화
2) 자금 3.5억 + 실거주 의무 없음
3) 분당구보다 3~4억 저렴하고 자유로움
4) 재개발 기대감 있지만 장기 투자 필요
최종 업데이트: 2025년 10월 27일 | 10.15 부동산 대책 기준
※ 정책 변경 시 내용이 달라질 수 있습니다. 정확한 정보는 금융기관 및 세무사 상담 권장.
